Nakup stanovanja ali hiše je v teh časih precej ugodnejši kot pred sedmimi, osmimi leti, zato veliko več ljudi razmišlja, ali si končno kupiti lastno »štalco«. Nakup nepremičnine nas sicer upravičeno navdaja s prijetnim pričakovanjem, vendar gre najprej za zelo stresen posel. Denarni zneski so namreč visoki, in če se kaj zalomi, bomo lahko posledice čutili vse življenje. Vsekakor si je pametno omisliti pomoč v obliki dobrega nepremičninskega posrednika ali odvetnika, ki nas bo opozarjal na morebitne pasti in pazil, da ne bomo delali napak. In če nepremičnino vendarle kupujemo sami? Potem naj vam pomagajo naši nasveti!

Pred nakupom

Bolj kot naključno iskanje prek oglasov v časopisu in na internetnih straneh je smiselno najprej razmisliti, kaj si sploh želite. Morda so videti nižji stroški in nižja cena kljub večji oddaljenosti od službe ali šole na prvi pogled privlačnejši, vendar se lahko hitro naveličate dolgotrajnega sedenja v avtu v jutranji in popoldanski konici. Ne pozabite upoštevati tudi želje in potrebe drugih članov družine in se jim prilagodite. Življenje v novem stanovanju ali hiši bo prijetno le, če bodo vsi člani zadovoljni, sicer lahko pride tudi do razpada družine.

Nekatera stanovanja in hiše so umeščeni v zelo privlačno okolje. Ko se jim približujete po ulici, ste očarani in veselite se, da boste ta občutek doživljali vsakič, ko se boste vračali domov. Vendar pa se bo vaš nakup spremenil nezadovoljstvo, če notranji prostori ne bodo ustrezali potrebam. V nepremičnini boste zagotovo preživeli več časa kot pred njo, zato je pomembnejša razporeditev prostorov kot zunanji videz. Vsekakor pa zunanjega videza ne smete povsem zanemariti. Ali ste spoznali sosede? Tudi ti bodo zelo vplivali na kakovost vašega bivanja.

In že smo pri financah! Če računate na plačilo s kreditom, morate vedeti, da banke ne ponujajo kredita v vrednosti nepremičnine, temveč ga znižajo vsaj za 20 odstotkov. Nekatere banke pri dodeljevanju kredita ne upoštevajo oglaševalne cene ali cene, ki ste jo dosegli v pogajanjih s prodajalcem, temveč same ocenijo vrednost stanovanja, običajno po opravljenem ogledu. To pomeni, da vam na koncu zagotovijo mnogo nižji kredit, kot ga vi potrebujete.

Tudi nove zgradbe imajo napake!

Nakup stanovanja v novi stavbi naj bi bil veliko varnejši glede morebitnih napak na objektu, vendar večinoma ni tako. Vsak objekt je unikaten in nikoli ni mogoče vnaprej predvideti vseh zapletov in napak. Pomembno je, kako se vede investitor pri odpravljanju napak in pomanjkljivosti. Nekateri to storijo brez zapletov, drugi pa iščejo vse mogoče izgovore, da se odpravi napak na lastne stroške izognejo. Zato je dobro pridobiti informacije o kakovosti gradenj investitorja iz preteklosti in o tem, kako je odpravljal napake v garancijskem obdobju.

Ne spreglejte

Ne spreglejte

Leopold I. ime dobil po legendarnemu Michaelu Jacksonu

Umetniško ime Leopold I. izhaja iz njegovega priimka, v resnici pa mu je ime Michael, po Michaelu Jacksonu, ki ga je oboževala raperjeva mama.

Pomembno!

Na Zvezi potrošnikov Slovenije svetujejo, da če se vam z nakupom stanovanja ne mudi, nikar ne hitite, saj statistični podatki kažejo, da se cene stanovanj še vedno znižujejo.

Zasebni oglasi in oglasi nepremičninskih agencij

Oglasi na spletnih straneh, ki se ukvarjajo s prodajo nepremičnin, so večinoma zelo privlačni, vendar redko podajo uporabne informacije o stanovanju in razporeditvi prostorov, pri večini manjka tudi podatek o načrtu stanovanja, tako da vam ne preostane nič drugega, kot da si za oglede vzamete veliko časa.

Če se odločite za ogled stanovanja s posredovanjem nepremičninske agencije, boste pri ogledu najverjetneje zadeli ob prvo nepravilnost agenta. Namreč za ogled stanovanja vam ni treba podpisati nobene pogodbe o posredovanju. Pogodbo o posredovanju je agencija sklenila že z lastnikom, ki želi prodati stanovanje. S to pogodbo se je nepremičninska družba zavezala, da si bo prizadevala najti tretjo osebo, ki se zanima za nakup nepremičnine. Siljenje potencialnega kupca k podpisu pogodbe pomeni nepošteno poslovno prakso. Kršitelja lahko prijavite Komisiji za kršitve kodeksa pri Združenju družb za nepremičninsko posredovanje. Na spletnem mestu http://zdnp.gzs.si/slo/kodeks pa si lahko ogledate seznam nepremičninskih družb, podpisnic izjave o spoštovanju Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami.

Kaj morate še vedeti o nepremičninski družbi?

Ni najbolj pametno, če se ob angažiranju nepremičninske družbe popolnoma sprostite, seznaniti se bo treba vsaj s temeljnimi pravili, ki veljajo pri sklepanju pogodbe o nepremičninskem posredovanju. Storitve posredovanja nepremičnin lahko opravlja le nepremičninski posrednik, njihov seznam pa si lahko ogledate na povezavi http://www.nepremicninsko-posredovanje.mzip.gov.si/.

Nepremičninska agencija mora imeti zavarovano odgovornost, da vam lahko povrne finančno škodo, če se pri poslih kaj zalomi. 

V pogodbi morajo biti navedeni znesek plačila za posredovanje, ki znaša največ 2 odstotka s strani prodajalca in enak delež s strani kupca ali 4 odstotke s strani enega, vsebina in trajanje pogodbe, zapisane pa so tudi posrednikove dolžnosti. Gre za več strani dolgo listino, ki je ne smete podpisati kar med vrati, še najmanj kar na ogledu. Bodite pozorni, kateri stroški so vključeni v plačilo za posredovanje ter katere dodatne storitve boste morali nepremičninski družbi dodatno plačati. Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri kateri je posredovala. Ima pa pravico do plačila provizije, četudi pogodbeni stranki kasneje odstopita od pogodbe.

Ogled nepremičnine

Zelo dobro je, da si stanovanje ogleda več ljudi, saj je vsak pozoren na druge stvari, med njimi pa naj bo v stanovanju, ki je v ožjem izboru, tudi strokovnjak za gradbeništvo. Že pred ogledom se lahko dogovorite, da vsakdo preveri določen vidik stanovanja. Ko se vsa mnenja zberejo, je lažje sprejeti odločitev. Bodite pozorni že na samo gradnjo oziroma videz stanovanjskega bloka. Kakšna je streha, fasada, dotrajanost skupnih prostorov in naprav. Pri upravniku preverite, koliko denarja je v rezervnem skladu, sicer vas lahko obnova strehe kmalu po vselitvi stane tisoče evrov. Če kupujete starejšo hišo, morate imeti izdelan načrt, koliko bi vas stala obnova. Od lastnika stanovanja imate pravico zahtevati, da vam pokaže račune mesečnih stroškov. Tu so lahko razlike med stanovanji velike.

Kakšne pa so pred in med ogledom dolžnosti nepremičninskega posrednika?

Nepremičninski agent je dolžan s skrbnim pregledom nepremičnine preveriti, ali ima nepremičnina očitne napake oziroma pomanjkljivosti, ki vplivajo na njeno uporabnost oziroma ceno. Nepremičninska agencija potem nosi vse posledice za škodo, ki nastane zaradi stvarne napake, denimo zaradi slabe električne napeljave ali vlage v stanovanju, za katero je vedela, a nanjo ni opozorila, ali pa zanjo ni vedela, ker ni opravila skrbnega pregleda.

Preverjanje zemljiškoknjižnega stanja

Nepremičninski agent mora pred vsem drugim preveriti zemljiškoknjižno in pravno stanje nepremičnine, torej ali je prodajalec lastnik nepremičnine oziroma koliko je lastnikov, preveriti mora tudi obremenitev nepremičnine, bodisi finančne ali pa s strani tretjih oseb, ki bi lahko omejevale kupčeve pravice. Agencija odgovarja kupcu tudi za vse pravne napake.

Če pa nepremičnino kupujete brez agenta, morate vse to preveriti sami. Je poleg urejenega lastništva vpisana tudi etažna lastnina? Ima stanovanje hipoteko? Če stanovanje ni vpisano v zemljiško knjigo, boste to kot kupec lahko naredili le, če vam bo prodajalec izročil listino, na podlagi katere je sam pridobil lastniško pravico. Če je bilo stanovanje večkrat prodano, vam mora prodajalec izročiti vse pogodbe, na podlagi katerih so prejšnji prodajalci pridobili lastniško pravico. Se pravi, da morate v roke dobiti pravcato verigo pogodb. Če je prodajalec nepremičnino pridobil na podlagi dedovanja, vam mora izročiti tudi sklep o dedovanju s potrdilom sodišča, da je sklep pravnomočen.

Sklenitev pogodbe

Če vam je stanovanje všeč, je v preverjeno dobrem stanju in ste se dogovorili o sprejemljivi ceni, je čas za sklenitev prodajne pogodbe ali predpogodbe. Ara je instrument utrditve pogodbene obveznosti, njena višina pa naj ne bi presegala 10 odstotkov dogovorjene cene nepremičnine. Veljavna pa je le, če je hkrati sklenjena prodajna pogodba oziroma predpogodba. Če pride do težav ali prekinitve pogodbe z ene izmed strani, lahko druga stran zahteva povračilo. Če prodajalec ne izpolni svojih obveznosti, lahko kupec zahteva, da prodajalec izpolni pogodbo, če je to mogoče, in poravna škodo ali vrne aro in povrne stroške ali vrne dvojno aro. Če kupec ne izpolni svojih obveznosti, lahko prodajalec zahteva izpolnitev pogodbe in povrnitev škode, ali pa aro obdrži.

Če ne kupec ne prodajalec nista kriva za neizpolnitev pogodbenih obveznosti, se ara vrne.

Po podpisu pogodbe je treba pravni posel v roku 15 dni prijaviti davčnemu uradu, ki bo zaračunal 2 odstotka do pogodbene vrednosti, in sicer prodajalcu, razen če se stranki dogovorita drugače.

Po plačilu davka mora prodajalec svoj podpis prodajne pogodbe še notarsko overiti. Notarska overovitev ni pogoj za veljavnost prodajne pogodbe, je pa pogoj za vpis v zemljiško knjigo. Dokler ni plačana celotna kupnina, je smiselno deponirati overjeno pogodbo pri notarju, saj se s tem izognete nevarnosti, da vam prodajalec po plačilu celotne kupnine ne bi hotel izročiti overjene pogodbe, ki jo potrebujete za vpis v zemljiško knjigo. Predlog za vpis lahko vloži za vas notar, odvetnik ali nepremičninska agencija, lahko pa to storite tudi sami z digitalnim kvalificiranim potrdilom ali pa osebno na zemljiški knjigi.

Izročitev nepremičnine

Izročitev nepremičnine in prenos lastniške pravice sta dve pravni dejanji, ki ju ni nujno opraviti hkrati. Priporočljivo je, da kupec in prodajalec ob izročitvi nepremičnine sestavita primopredajni zapisnik, v katerem so  zapisane morebitne napake na nepremičnini, stanje števcev za plin, elektriko, vodo.

Če se bojite, da vam prodajalec ne bo izročil nepremičnine do dogovorjenega roka, se lahko zaščitite tako, da se v prodajni pogodbi dogovorite za pogodbeno kazen, lahko za vsak dan zamude.